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不動産を売却するか減価償却費で節税するか

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不動産を売却するか減価償却費で節税するか

カテゴリ:購入コラム

不動産を売却するか減価償却費で節税するか

不動産の売却のタイミングを計る上で、減価償却費が経費計上できることは頭に入れておかなければなりません。
今回は、この減価償却費について、概要や計算方法を説明していきます。

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不動産を売却するか減価償却費で節税するか:減価償却とは

不動産投資をおこなった場合、建物を取得した際に関わる費用については経費として計上することができます。
具体的には、購入代金(建築費)、固定資産税と都市計画税の清算金、仲介手数料、税金、司法書士などの報酬を合計した費用です。
このうちの購入代金については、実際にはローンで毎月支払っているものですが、売主に対してはすでに支払っているお金になります。
つまり、仮に3,000万円の投資用物件を購入すれば、あなたはその時点で3,000万円の支払いをした、とみなされてしまうのです。
だとすれば、不動産を購入した年が大赤字で、以後は家賃収入の分だけ利益を上げているように見えてしまうことになり、多額の税金がかかることになります。
これではあまりにもフェアではありません。
そこで、購入した投資用不動産の構造から概算される法定耐用年数をもとに、その期間について均等な支出として経費計上をしてよい、とされているのです。
これが減価償却の仕組みです。

不動産を売却するか減価償却費で節税するか:耐用年数と計算方法

では、実際にいくらぐらい経費として毎年計上できるのかといえば、「減価償却費 = 建物取得費 ×償却率」で計算することができます。
不動産の法定耐用年数とは、住宅用であれば、鉄筋コンクリート造は47年、重量鉄骨は34年、木造は22年です。
店舗用や事務所用は耐用年数が長く設定されており、飲食店用の場合は住宅用よりもさらに耐用年数は短く設定されています。
償却率については、住宅用であれば、鉄筋コンクリート造は0.022%、木造は0.046%とされています。
たとえば、建物取得費が5,000万円の住宅を購入した場合、鉄筋コンクリート造では年間110万円を47年間で、木造では230万円を22年間で経費計上していくことになるのです。
仮に、建物取得費が3,000万円の鉄筋コンクリート造不動産投資用マンションを購入した場合(マンションが減価償却されるのは建物部分の価格のみですが、ここでは考慮しません)、年間66万円を47年間で償却していきます。
もし、1年の不動産投資における収入が66万円あったとしても、減価償却費として実質は利益がないことにされ、キャッシュとして手元に残っている66万円には税金がかからないことになるのです。

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まとめ

減価償却費による経費計上が、自身の節税にどれだけ役に立っているのかを知ることは、不動産売却のタイミングを計る上で重要です。
節税効果が高い状態であれば、無理をして売却を急ぐ必要はないと言えるでしょう。
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