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不動産を売却するなら!知っておきたい「特定居住用財産の特例」について

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不動産を売却するなら!知っておきたい「特定居住用財産の特例」について

カテゴリ:購入コラム

不動産を売却するなら!知っておきたい「特定居住用財産の特例」について

不動産売買に関しては取引額が大きく、課税額も膨大になります。
しかし、マイホーム(特定居住用財産)の場合は特例が適用され、税制面で優遇されるケースがあります。
ここではマイホームを売却する際の特例についてご紹介します。

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家の買い替えで不動産売却する方必見!「特定居住用財産の特例」とは?

マイホームを売却する際は、「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の5つの特例が適用できます。
どの特例でも条件を満たせば適用でき、マイホーム売却時の税金が控除されますが、選択制のため、基本的に併用はできません。
「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」のみ併用することができますが、ほかの特例は単独での適用が条件です。
特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換える際の特例についてご紹介します。

特定居住用財産の買換え特例(譲渡益が出た場合)

居住しているマイホームの売却によって利益が出た場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
たとえば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合、通常は4,000万円の譲渡益が課税対象ですが、特例を適用すれば、売却した年の譲渡益へは課税されず、買い換えたマイホームを将来売却するときまで課税が繰り延べられます。
買い換えたマイホームを将来8,000万円で売却すると、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円に、特例の適用により課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益を加えた5,000万円が譲渡益として課税されます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(譲渡損失が出た場合)

マイホーム売却にあたり、購入価額より売却価額が安く損失が出た場合は、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得等ほかの所得から控除(損益通算)することができます。
さらに、その年損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
この特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

申請が必要!不動産売却時の「特定居住用財産の特例」の適用条件

これらの特例の主な適用条件の1部をご紹介します。
詳細は国税庁HPでご確認ください。

特定居住用財産の買換え特例適用条件


●居住期間が10年以上で日本国内のマイホームを売却すること
●売却する相手は親子等特定の関係でないこと
●マイホームを売却した前年から翌年までの3年間にマイホームを買い換えること
●売却の2年以内に「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例適用条件


●売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える日本国内のマイホームを売却すること
●居住しているか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
●新しく購入するマイホームの床面積が50平方メートル以上であること
●買い換えたマイホームに償還期間10年以上の住宅ローンがあること

まとめ

マイホームを買い換える際の特例について解説しました。
これらの特例は、条件を満たせば自動的に適用されるわけではなく、申請が必要です。
申請していないと控除されない金額で課税されるので、注意しましょう。
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